Первый день рынка земли: сколько стоит гектар и как его можно купить

Первый день рынка земли: сколько стоит гектар и как его можно купить

В Украине с 1 июля официально заработал рынок земли. Рада, Минагрополитики и Госгеокадастр почти два года разрабатывали законы, базы, механизмы для того, чтобы летом 2021-го украинцы уже могли покупать землю сельскохозяйственного назначения.

Несмотря на всю проделанную работу, вопросы у потенциальных покупателей и продавцов есть. И их много. Фермеры рассказывают, что до сих пор не знают, сколько будет в итоге стоить земля и заработает ли рынок в полной мере с началом нового месяца. Кроме того, они не знают, как будут выдавать кредиты на землю, которые обещали власти и под которые специально сделали Фонд частичного гарантирования кредитов (правда, за его открытие пока так и не проголосовали в Раде).

Vesti.ua рассказывают, как будут запускать рынок земли в Украине, стоит ли ждать первых сделок уже 1 июля и что об этом думают фермеры. 

Что, кому и за сколько будут продавать? 

С 1 июля землю можно будет купить гражданам Украины. К тому же – не больше 100 гектаров в одни руки. Пока что покупать землю смогут только физические лица. Юридические лица смогут приобрести землю только начиная с 2024 года. Собственниками земли также могут стать и банки, однако при условии, что земля находится у них в качестве залога.

Иностранцы смогут приобрести землю только после проведения референдума. То, что об этом можно спросить у украинцев, не спасает власть от контраргументов оппозиции – они говорят, что изъятие нормы действующего Земельного кодекса о запрете продажи иностранцам “до референдума” в итоге не будет работать – нерезиденты уже имеют несколько “лазеек”.

Во-первых, собственник пая может поменять назначение земли и вывести ее из реестра сельхозземель. Во-вторых, иностранцы с украинскими юрлицами могут участвовать в скупке земли через доверенное лицо с украинской пропиской.

Не смогут купить землю предприятия, владельцами которых являются “граждане государства-агрессора”, а также предприятия, у которых невозможно определить конечного собственника, или же если конечные владельцы предприятий зарегистрированы в офшорных зонах. Кабмин, к слову, рассказал, как будут проверять владельца или покупателя земельного участка сельхозназначения. Проверкой станут заниматься нотариусы, которые должны будут составлять протокол с резюме – отвечает ли претендент на землю «проходным» критериям.

После 1 июля продажа коммунальной земли будет разрешена только через аукционы. Критики такого механизма продажи говорят, что из-за участия в них могут пострадать мелкие и средние украинские фермеры, ведь фермеры, как и крупные агрохолдинги, должны будут выходить на электронные аукционы. А, значит, и конкурировать в покупке земли с глобальными банками и корпорациями.

Кроме того, в рамках земельной реформы будут передавать земли “на места” – сельским, поселковым и городским советам за пределами населенных пунктов в коммунальную собственность. Сейчас земля передана общинам на основании решения главы Госгеокадастра и указа президента, что с правовой точки зрения не совсем корректно. Так, 1400 местных общин будут распоряжаться 10 миллионами гектаров земли – это 1/6 территории Украины.

Среди других изменений – конкретизация приобретения права собственности на землю. То есть если фермер использовал земельный участок в течение 15 лет и больше, но не имеет прав на него, он может обратиться в органы самоуправления и приватизировать такой участок.

Сколько будет стоит земля?

Оппозиционные Зеленскому партии в вопросе земли (это “Батькивщина” и ОПЗЖ) не раз акцентировали внимание на том, что украинская земля должна стоить десятки тысяч за гектар. Несмотря на то, что украинская земля чрезвычайно плодородная, стоить больше нескольких тысяч она не будет, особенно учитывая, что в большинстве западноевропейских стран цены колеблются от 13,5 тысячи до 27 тысяч евро за гектар, в восточноевропейских – до 5 тысяч евро.

По оценке Госгеокадастра, средняя нормативная цена гектара пашни по Украине составит от 21 до 30 тысяч гривен за гектар. Однако такой прогноз не касается фактической стоимости, а лишь используется для налогообложения. Такое мнение выразил первый заместитель председателя Госгеокадастра Анатолий Мирошниченко.

Но точную цену земли не могут назвать ни в Минагрополитики, ни в Госгеокадастре. Известно, что на основании оценок экспертов можно узнать, в какой области земля будет самой дорогостоящей. По состоянию на  последние полгода, это Черкасская, Черновицкая, Харьковская, Кировоградская, Донецкая области (там, по данным платформ для продажи, гектар земли стоит около 2300 долларов). И сам глава Минагрополитики Роман Лещенко говорил, что землю можно будет купить по цене в пределах 2 тысяч долларов. При этом эксперты говорят, что высоколиквидные земли могут стоить намного дороже, даже больше 3 тысяч долларов, учитывая, что даже аренда таких земель на 5-7 лет стоит около тысячи долларов за гектар.

При этом премьер Денис Шмыгаль говорил, что после 1 июля стоимость земли может существенно возрасти – по его словам, в течение 5-10 лет стоимость вырастет в 2–5 раз. Как Vesti.ua рассказал зампред комитета по вопросам аграрной политики, депутат “Батькивщины” Вадим Ивченко, действительно, цены на землю будут расти со временем. Это связано, в первую очередь, с тем, что через несколько лет постепенно будут заканчиваться сроки на аренду земли.

“У нас средние договоры аренды – примерно 10-12 лет. Договоры аренды будут заканчиваться, и цена такой земли будет расти, поскольку инвестор захочет сразу вложить в землю и взять ее в обработку. Она будет дороже, но при этом не каждый фермер тогда сможет ее купить по 7-8 тысяч долларов за гектар”, – говорит нардеп.

 В то же время эксперты говорят, что сейчас фермеры и другие владельцы земель не будут спешить продавать земли по 2-3 тысячи долларов за гектар, они, скорее всего, будут ждать этого “арендного” взлета цен. Кроме того, эксперты предостерегают и тех, кто хочет купить землю в первый же день по вступлении в силу закона о земле – адвокаты, специализирующиеся на земельных вопросах, рекомендуют не спешить с покупкой и выждать несколько месяцев, чтобы посмотреть, работают ли все механизмы и исправно ли, ведь в итоге могут всплыть серьезные проблемы, требующие дополнительного законодательного урегулирования.

Запустят ли рынок 1 июля? 

Фермеры, с которыми поговорили Vesti.ua, считают, что рынок земли вряд ли запустится с 1 июля в полной мере. По словам владельцев земли, до сих пор есть много нюансов, которые так и не решили ни законодательно, ни фактически.

Наверное, сказать, что совсем не готовы, нельзя. Скорее больше готовы, чем не готовы, но есть очень много нюансов в мелочах. Как оформлять, что оформлять, какая будет стоимость на самом деле – пока еще это до конца не понятно”, – рассказывает Vesti.ua фермер из Черниговской области Александр Левицкий, однако добавляет, что то, к чему “мы еще не готовы”, вскоре станет понятней как для тех, кто покупает, так и для тех, кто продает. Он считает, что рынок с 1 июля “корявенько, но заработает”. “У меня уже в первые дни месяца есть несколько сделок”, – говорит он.

Президент “Земельного союза Украины” Андрей Кошиль говорит Vesti.ua, что, действительно, законодательно рынок запустится, но есть ряд неоднозначных моментов по отраслевым и подзаконным документам.

“Нотариус и регистраторы прав до сих пор не до конца понимают механизм проверки факта, что человек не превысил 100 гектаров в одни руки (это ограничение, которое вводится законом с 1 июля этого года). Я общался с нотариусами и регистраторами прав, они вообще опасаются этих вопросов”, – говорит эксперт.

Нардеп Ивченко соглашается, что с 1 июля рынок полностью не заработает, в том числе и из-за так называемого преимущественного права. “Дается 60 дней для фермера, который работает на конкретной земле. За это время он должен решить, будет он покупать землю, согласно преимущественному праву, или все же у него не хватит средств, и он откажется от покупки конкретной земли”, – рассказывает нардеп и добавляет, что, если первые сделки пройдут 1 июля – полностью рынок запустят через 60 дней, то есть 1 сентября.

“Земельный банк” пока не работает 

Кроме этого, Рада должна, ко всем прочему, принять ряд других законов, за которые еще не успели проголосовать. В первую очередь – это законопроект №3205 – о Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве. Этот Фонд должен был помогать малому и среднему бизнесу, который планировал брать деньги на приобретение земли. Так, планируется предоставить гарантии до 50% непогашенной суммы основного долга в случае невозможности погасить задолженность.

За этот закон не могли проголосовать уже почти год, его отправляли на доработку из-за того, что он вызывал не меньше споров, чем сами изменения в Земельный кодекс. Известно, что за него будут голосовать на внеочередном заседании Рады именно в день де-юре открытия рынка земли – 1 июля. 

С большой вероятностью за доработанный законопроект найдутся голоса в Раде (скорее всего, их отдадут нардепы от монобольшинства). По словам Кошиля, кредитование покупки сельскохозяйственной земли – вопрос сложный и непонятный даже для банкиров. “Для любого банка самое главное, чтобы предмет залога был ликвидный, понятный и его можно в короткий период продать по понятной цене. Земля к таким активам сегодня не относится, непонятно, почем продать, непонятно, где продать, непонятно, сколько займет времени и какие будут расходы”, – говорит глава “Земельного союза”.

Ивченко также указывает на то, что Фонд может решить проблемы только тех субъектов, которые работают с банками. “Если взять единоличные хозяйства, это фактически люди, которые живут в селе, они не ведут ни бухгалтерский учет, ни сдают отчетности. То есть они в банк не пойдут и не будут пользоваться Фондом. Фондом смогут пользоваться более-менее состоятельные фермеры, которые имеют достаточно длинную кредитную историю с банком”, – говорит нардеп.

На повестке остается вопрос детализации налогового законодательства для аграрного сектора“Просто провести дерегуляцию и передать полномочия на места – недостаточно. Необходимо обеспечить сельские территории реальным финансовым ресурсом, – говорил Роман Лещенко.

Однако помимо этого законопроекта нардепы должны рассмотреть также ряд других законов, касающихся земли, в том числе и о внесении изменений в Налоговый кодекс – нардепам предложили поддержать налогообложение земельных участков, которые используют дачные и садовые кооперативы, не платя при этом налоги, так как они не оформлены официально.

Экология на втором плане?

Вместе с землями сельхозназначения под влияние ОТГ передали и другие земли, зарегистрированные в Госгеокадастре. На данный момент инвентаризация земель водного фонда и земель лесного фонда не завершена, поэтому большие территории остаются бесхозными. Они станут коммунальной собственностью территориальных громад.

Местные органы самоуправления якобы больше заинтересованы в сохранении природы в регионах, чем начальники “сверху” –  но и тут это далеко не факт. Эксперты говорят, что главы местных громад уже сейчас строят планы по использованию таких земель.

Примечательно, что земельный закон имеет ряд экологических рисков: он  отменяет землеустроительную экспертизу, не согласуется с процедурами стратегической экологической оценки и оценки воздействия на окружающую среду, создает риски неконтролируемой застройки – и это далеко не полный перечень его экологических рисков. Все ключевые поправки, поданные депутатами комитета по вопросам экологической политики и природопользования, были отклонены.

По данным Украинской природоохранной группы (UNCG), областные подразделения Госгеокадастра выставляли на земельные торги ценные и особо охраняемые природные территории. К примеру, в Сумской области, почти 33% (836 гектаров) всего, что выставлено на торги, – естественные степи и долины рек, которые охраняются в Украине в соответствии с резолюцией Бернской конвенции. В Черниговской области таких земель больше 90% (946 гектаров).

В Киевской области количество таких земель составляет 68%, при этом несколько из участков – это территория природно-заповедного фонд: один входит в состав заказника общегосударственного значения ”Усовский-1”, другой – в Национальный природный парк “Девички”. При этом значительная часть таких участков имеет уклон более 5%, запрещающий их распашку.